עקא ואח' נ' רכבת ישראל בע"מ

פסק דין

1. בפניי כתב תביעה שעניינו קביעת גובה הפיצויים המגיעים לתובעות בגין הפקעת מקרקעין בבנימינה בשטח של חצי דונם כל אחד והמסומנים במספרים זמניים 20 ו-22, המהווים חלק מחלקה 35 בגוש 10164 (להלן: המקרקעין). בכתב התביעה נתבקש לקבוע כי זכויות התובעות במקרקעין הופקעו במלואן וללא שארית, למנות מומחה לקביעת פיצויי ההפקעה שלא יפחתו מהקבוע בשומת מס הרכישה ולצוות על הנתבעת לשלם את הפיצוי שיקבע על ידי המומחה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

2. ביום 39/3/12 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה ההליך יחולק לשלבי חבות ונזק. עוד הוסכם כי הצדדים יגישו ראיות וסיכומים ויינתן פסק דין על בסיס החומר שיוגש כאמור.

עמדת התובעות בסיכומיהן

3. לטענת התובעות, הנתבעת מודה כי זכויות התובעות הופקעו ללא שייר. נטען כי תשריט ההפקעה הכולל את טבלת המגרשים ובה שומת התובעות ומספרי המגרשים השייכים להן, הוגש כמוצג מטעם הנתבעת וממנו עולה כי מגרשי התובעות הופקעו במלואם וללא שיור. לטענת התובעות, זכויותיהן במגרשים 20 ו-22 נרכשו בהסכם מיום 23.7.99. נטען כי אין חולק כי בהינתן מצבה הרישומי של החלקה לא ניתן לרשום בעלות ייחודית במגרשים אך הסכם המכר מציג כוונה ברורה לרכישת מגרשים ספציפיים ולא לרכישת חלקים בלתי מסוימים וכך עולה מהמבוא להסכם ומלשון סעיף 3 להסכם. לטענת התובעות, גם מהוראות סעיפים 7 ו-8 להסכם השיתוף עולה כוונה זהה. נטען כי סעיפי ההסכם מקנים לכל בעל מגרש זכויות רכושיות, זכויות חזקה ושליטה מלאות ומוחלטות במגרש שרכש וזאת ללא תלות בבעלי המגרשים האחרים, לרבות הזכות לבנות ולטעת במגרש, למכור, לשעבד, להשכיר ולהחכיר את המגרש ללא צורך בהסכמת בעלי המגרשים האחרים. צוין כי ההגבלה היחידה נוגעת להעדר פגיעה במגרשים האחרים וחלוקת זכויות הבנייה באופן יחסי לשטחי המגורים וזאת למניעת ניצול יתר במגרש אחד, על חשבון שכניו.

4. לטענת התובעות, נסיונה של הנתבעת להסתמך על סעיף 10 להסכם השיתוף הינה טעות היות וסעיף 10 אינו עוסק בהפקעת מקרקעין אלא לפרצלציה או רה-פרצלציה. מכאן, באין חולק כי לא בוצעו כל שינויי ייעוד למגורים ולא פרצלציה או רה-פרצלציה, הרי שאין תחולה להוראות הסעיף. עוד נטען כי גם לו נותרו בידי התובעות זכויות בלתי מסוימות בחלקה הרי שבהעדר מגרשים חלופיים בהם ניתן לממש זכויות אלו, שווי הזכויות הנותרות הינו אפס. נטען כי פרשנות הנתבעת ביחס לסעיף 10 אינה עולה בקנה אחד עם לשון הסעיף שאינו מאזכר הפקעה, אינה עולה בקנה אחד עם תכלית הסעיף, מנוגדת לכוונה המפורשת של הסכם המכר והסכם השיתוף לייחד בעלות במגרשים, אינה מתיישבת עם התכלית הכלכלית והמסחרית של הסכמי המכר והשיתוף, נסתרת בהתנהלות הצדדים להסכם השיתוף שלא הקצו מגרשים חלופיים לתובעות ואינה עומדת באמות המידה החוקתיות.

5. טענה נוספת שהעלו התובעות, הינה כי מקור נוסף בעל חשיבות ראייתית מהותית לעמידה על תכלית הסכם המכר, הינו סווג העסקה ברשות המיסים במועד הרלוונטי. נטען כי שומת מס הרכישה של התובעת 2 מוכיחה כי רשויות המס הכירו בעסקה כעסקה של רכישת מגרש, להבדיל מרכישה של חלק יחסי מהחלקה, תוך ציון מספרי תת חלקה- מגרשים 20 ו-22. נטען כי לו התובעות היו רוכשות זכויות בלתי מסוימות בחלקה, תיאור המקרקעין היה שונה בתכלית. עוד נטען כי לקביעות רשות המיסים השלכה קניינית מהותית התקפה כלפי כולי עלמא. מכאן, ישנה חשיבות לקביעת רשות המס, גם בהיבט הוודאות המשפטית.

6. לטענת התובעות, הנתבעת הציגה מסמכים הנחזים להיות תביעות פיצויים של בעלי המגרשים האחרים נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה וערר על ההחלטה הדוחה תביעות אלו. לטענתן, המסמכים אינם כוללים ראיות כלשהן ואף לא תצהירים של בעלי המגרשים. נטען כי מדובר רק בכתבי טענות ושמאויות שנערכו לאחר ההפקעה והם אינם יותר מאשר עדות מפי השמועה. עוד נטען כי מהמסמכים עולה כי בעלי המגרשים האחרים לא תבעו דבר בגין מגרשי התובעות. נטען כי ההתייחסות היחידה להסכם השיתוף עולה מחוות הדעת השמאיות (סעיף 8.2.3) וממנה עולות שתי מסקנות: האחת, תביעות בעלי המגרשים האחרים לא מבוססות על טענות של בעלי המגרשים עצמם לבעלות בחלקים בלתי מסוימים בחלקה, להבדיל ממגרשים מסוימים. שנית, השמאי מכיר באפשרות כי ההפקעה מתייחסת לזכויות במגרשים מסוימים ולא חלקים בלתי מסוימים. עוד נטען כי השמאי הבהיר כי לא נתבע דבר בגין מגרשי התובעות שאחרת לא ניתן היה לשנות את סך הפיצוי הפנימי בין הבעלים. צוין כי התובעות לא היו צד לאותם הליכים אך עמדתן הוצגה לנתבעת, קודם לדיונים בתביעות בעלי הקרקע האחרים. לטענת התובעות, גם לו בעלי המגרשים האחרים מפרשים את ההסכם בשונה מהתובעות, הרי שפרשנותם הסובייקטיבית לא יכולה לגבור על הפרשנות התכליתית של הסכם המכר, הסכם השיתוף והסיווג האובייקטיבי של רשות המס, שנעשה בזמן אמת ולא לאחר ההפקעה.

7. טענה נוספת שמעלות התובעות הינה כי הנתבעת עצמה הוכיחה כי ההפקעה מאיינת את שווי יתרת החלקה. התובעות הפנו לע"א 8662/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ- החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (14.5.12). נטען כי הנתבעת עצמה הניחה בפני בית המשפט חוות דעת מומחה שמאיות הקובעות במפורש כי ההפקעה גרמה לאובדן ערך כמעט מוחלט לחלקה כולה וקבעה במפורש כי יש לראות את החלקה כאילו הופקעה במלואה ולפצות בהתאם. התובעות הפנו בהקשר זה לסעיפים 9.12 ו-9.13 לחוות הדעת המבהירות כי ההפקעה מותירה שטח בצורה מאולצת ולא אחידה, המגביל את אפשרויות התכנון העתידית בקרקע ומונע עיבוד חקלאי. נטען כי מסעיף 10.2- תחשיב הפיצוי- מציג ירידת ערך מעל 60% לחלקה כולה, הכולל ירידת ערך של 100% לשטח המופקע ו-50% לשטח שאינו מופקע. עוד הפנו התובעות לסעיף 11.ג בו מציין השמאי את זכות הבעלים לדרוש הפקעת החלקה בשלמותה ופיצוי מלא בשל הפגיעה ביתרת החלקה שטרם הופקעה. נטען כי גם לו תתקבל פרשנות הנתבעת לפיה הופקעו זכויות בלתי מסוימות בלבד, משאין חולק כי לא הוקצו לתובעות מגרשים חלופיים, הרי שאין לתובעות דרך לממש את הזכויות שנותרו להן על פי הטענה. נטען כי גם לשיטת הנתבעת שווי הזכויות שנותרו בידי הנתבעת הינו אפס. מכאן, יש להורות כי הנתבעת חבה בתשלום פיצויי הפקעה לתובעות.

עמדת הנתבעת בסיכומיה

8. לטענת הנתבעת, הסכם הרכישה עוסק ברכישת "מגרשים" אך לעמדתה, הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין, תנאי הרכישה המפורטים בהסכם עצמו והוראות הסכם השיתוף עליו חתומות התובעות והמהווים חלק בלתי נפרד מההסכם, אינם עולים בקנה אחד עם טענות התובעות ולפיכך יש לדחותן. באשר לתשריט ההפקעה נטען כי אין חולק כי מגרשים 20 ו-22 בחלקה נכללו במלואם בתחום שטח ההפקעה. שנית, נטען כי אין חולק כי על פי הסכם הרכישה ביקשו התובעות לרכוש 1000/20282 חלקים במושע מתוך החלקה בשטח של כ- 1000 מ"ר המסומנים לפי ההצעה למפת החלוקה שצורפה כמגרשים זמניים מס' 20 ו-22. נטען כי חרף ההסכמות לעיל, אין בתשריט ההפקעה שנערך על מגרשי השיתוף כדי להוות הודאה בחבותה לתשלום פיצויי הפקעה בגין הפקעת מלוא זכויותיהן שכן העובדה שהמגרשים הופקעו במלואם אינה מעידה על כך שזכויות התובעות הופקעו במלואן. עוד צוין כי ציון שמות התובעות בתשריט ההפקעה נועד כדי לספק מידע באשר לזהות המחזיקים בשטח לצורך הליכי תפיסת חזקה ואין בכך להקנות תוקף קנייני למאן דהוא. נטען כי סך השטח שהופקע מחלקה 35 כולה אינו עולה על 25% ולפיכך אינו מזכה את התובעות בפיצויי הפקעה. באשר לפרשנות הסכם השיתוף נטען כי יש לשקול את צירופם של יתר הצדדים להסכם שכן מתן פרשנות שונה מזו שפורשה על ידי למעלה ממחצית מהשותפים להסכם עשויה לפגוע בנתבעת ולהוביל לחוסר אחידות משפטית, עשיית עושר ולא במשפט ופגיעה בעקרונות הצדק.

9. באשר לתשריט ההפקעה נטען כי אין חולק כי מגרשים 20 ו-22 בחלקה נכללו במלואם בתחום שטח ההפקעה. שנית, נטען כי אין חולק כי על פי הסכם הרכישה ביקשו התובעות לרכוש 1000/20282 חלקים במושע מתוך החלקה בשטח של כ- 1000 מ"ר המסומנים לפי ההצעה למפת החלוקה שצורפה כמגרשים זמניים מס' 20 ו-22. נטען כי חרף ההסכמות לעיל, אין בתשריט ההפקעה שנערך על מגרשי השיתוף כדי להוות הודאה בחבותה לתשלום פיצויי בפקעה בגין הפקעת מלוא זכויותיהן שכן העובדה שהמגרשים הופקעו במלואם אינה מעידה על כך שזכויות התובעות הופקעו במלואן.

10. באשר לתכלית החוזים ולשונן טענה הנתבעת כי כעולה מהוראות סעיף 7 להסכם הרכישה, צורף הסכם השיתוף כחלק בלתי נפרד ממנו ולפיו השותפים בחלקה 35 הסכימו לחלק ביניהם את השימוש והחזקה בקרקע עד לביצוע פיצול או פרצלציה בחלקה. עוד הוסכם בסעיף 10 להסכם השיתוף כי אם כתוצאה מתכנית בנין עיר מאושרת יקוצץ חלק מהמקרקעין, אזי יצומצמו שטחי המגרשים של כל אחד מהשותפים באופן יחסי, תוך קביעה כי הסכמה זו תחול גם אם מיקומם של המגרשים ישתנה כתוצאה מהליכים הקשורים בשינוי ייעודם של המקרקעין וכי בכל מקרה ישמר העקרון לפיו זכויותיו של כל צד בשטח המגרש שיוקצה לו במקום שטח מגרשו המקורי יהיו באותו יחס מספרי כלפי כלל שטח המקרקעין. לטענת הנתבעת, ניתן לראות כי ההסכמות בהסכם השיתוף מעידות על כך שחלוקת המגרשים בין השותפים במקרקעין אינה סופית וכי סופיות החלוקה תתממש רק לאחר פיצול או פרצלציה. נטען כי אין רלוונטיות לסעיפים 7 ו-8 להסכם השיתוף היות ובמצב בו כתוצאה מתוכנית בנין עיר מאושרת יקוצץ חלק מהמקרקעין, אין משמעות לחלוקה בהסכם השיתוף. עוד נטען כי סביר להניח כי אין משמעות לזהות הגורם המפקיע ודי בעובדה שנעשה קיצוץ כלשהו בזכויות של אחד השותפים על מנת שתתבצע חלוקה מחדש, כדי לצמצם את הפגיעה בשותף שחלקו קוצץ. לטענת הנתבעת, אין יסוד לטענה לפיה הסכם השיתוף מקפח את זכויות התובעת שנרכשו שנה וחצי קודם לחתימתו היות וניתן להסיק כי בעת הסכם הרכישה, עמד נוסחו הנוכחי של הסכם השיתוף לעיני התובעות. נטען בהקשר זה כי לא הועלתה טענה לפיה היה נוסח אחר להסכם השיתוף במועד הרכישה. עוד נטען כי לפי סעיף 13 לחוק המקרקעין אין תוקף לעסקת מכר בחלק מסוים במקרקעין ולפיכך בהתאם להלכה אין הסכם השיתוף יכול לחלק את הבעלות במקרקעין אלא רק לחלק את החזקה או השימוש בין השותפים (רע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (29.2.12)). באשר לטענה לפיה סעיף 10 להסכם השיתוף מחייב העמדת מגרש חלופי לתובעות, טענה הנתבעת כי הוראות הסכם השיתוף לא התנו כל התניה כטענת התובעות. נטען כי לאור הסכם השיתוף ומאחר ושיעור ההפקעה מחלקה 35 אינו עובר את ה-25% המותרים להפקעה ללא פיצוי, לא קמה לתובעות זכות שבדין לקבלת פיצוי בגין ההפקעה. נטען לדחיית התביעה מחמת העדר עילה.

11. באשר לקביעת רשות המסים ונפקויותיה טענה הנתבעת כי אין מסמכי רשות המיסים יכולים להקנות לתובעות זכויות מעבר למה שהדין מקנה להן או מעבר למה שהוקנה להן בהסכם השיתוף. עוד נטען כי ציון מספרי המגרשים כתת-חלקה אינו מעיד על בעלות בהם וזאת גם לאור סעיף 13 לחוק המקרקעין. נטען כי פקיד השומה מסתמך על המסמכים המוצגים לו וכי אין לפרשנותו כל עדיפות על פני פרשנות אחרת או הוראת החוק.

12. באשר למסמכי תביעות בעלי המגרשים האחרים, טענה הנתבעת כי מעיון בתביעות שהוגשו על ידי יותר ממחצית החלקה עולה כי בעלי החלקה האחרים תבעו כבעלים במושע ולא כבעלים של מגרשים ספציפיים. מכאן, נטען כי הם פירשו את הסכם השיתוף באופן בו ההפקעה נעשתה משטח החלקה באופן כללי ולא בהתאם לחלוקה על פי הסכם השיתוף. נטען כי ניתן ללמוד מאומד דעתם של הצדדים ופעולותיהם ביחס לפרשנות הנכונה שיש ליתן להסכם השיתוף. נטען בהקשר זה כי הסכם השיתוף מעיד על נכונות השותפים בחלקה לפזר את הנזק בין כלל השותפים במקרה שחלקו של שותף מסוים יקוצץ. נטען כי טענת התובעות לפיה התביעות שהוגשו על ידי למעלה ממחצית בעלי המקרקעין אינן כוללות את מגרשי התובעות תמוהה שכן אין חולק ששטחם של מגרשים 20 ו-22 נכלל בשטחי ההפקעה המהווים סך הכל 23.45% מכלל שטח חלקה 35. נטען כי מאחר ועל פי כתבי התביעה והערר תבעו התובעים את ירידת הערך היחסית מסך השטח המופקע, הרי שתביעתם נוגעת גם למגרשי התובעות וזאת מבלי לגרוע מהזכות שעמדה לתובעות לתבוע בגין שינוי הייעוד בהתאם לחלקן היחסי במקרקעין. נטען כי מטרת פיצוי ההפקעה הינה להעמיד את בעל הזכות במקרקעין באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים יוכל לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו (ע"א 589/87 משרד השיכון נ' הרצל בירנבוים, פ"ד מט (1), 625). מכאן, לטענת הנתבעת, במקרה דנן בהן זכות התובעות נובעת מהסכם השיתוף, הרי שהזכות לא נפגעה כתוצאה מההפקעה ואין מקום לפסיקת פיצוי.

13. טענה נוספת אותה מעלה הנתבעת הינה כי טענת התובעות לפיה הנתבעת חבה בכל מקרה בפיצוי הפקעה שכן נגרם אובדן ערך לחלקה כולה אינה נתמכת בחוות דעת מומחה, אלא לכל היותר מסתמכת על חוות דעת של שמאי עליה הסתמכו השותפים במקרקעין במסגרת תביעת פיצויי ירידת ערך שהגישו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה "שומרון" ואשר הוצגה במסגרת תיק המוצגים מטעם הנתבעת (מוצגים 14 א-14 ג). נטען כי חוות דעת זו הוצגה על ידי הנתבעת לצורך הוכחת אומד דעתם של הצדדים להסכם השיתוף ומעולם לא נטען כי יתר טענות התובעים הנוגעות לעצם זכותם לקבל פיצוי ירידת ערך או גובה הפיצוי, התקבלו על יד הוועדה או הנתבעת. עוד נטען כי לטענה אין מקום בשלב זה של הדיון, שעה בה הוא פוצל לשאלת החבות והנזק.

עמדת התובעות בסיכומי תשובה מטעמן

14. לטענת התובעות, הנתבעת מתעלמת לחלוטין מהתקדים המנחה ע"א 5628/99 מרקין נ' יורשי המנוח יהודה משה ז"ל, פ"ד נז (1) 14 הקובע כי מבחן כוונת בעלי הזכויות הוא הקובע ולא רישומן הקנייני. עוד הפנו התובעות לע"א 4623-03-12 עזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ' מוחמד קעדאן בו נקבעו מסמרות לתחולת הלכת מירקין, הלכת קאופמן ועניין חזקיהו לגבי שותפים במושע. נטען כי עניין ביאדסי קבע כי מבחן הכוונה חל גם על שותפים במושע, על יסוד חלוקה בפועל של החלקה שלא היה לו ביטוי במרשם. עוד נקבע כי התרופה לאי צדק בחלוקה בלתי שווה של נטל ההפקעה בין השותפים בחלקה היא תשלום הפיצוי למי שחלקו נפגע. נטען כי ניסיון הנתבעת להסתמך על עניין בוקובזה שגוי. באשר לסיכומי הנתבעת נטען כי התשריט משקף בעלויות וחכירות ולא חזקה כנטען. עוד נטען כי ההפניה להסכם השיתוף והטענה לפיה יש לחלק את נטל ההפקעה באופן שווה בין המגרשים שגויה היות וסעיף 10 להסכם השיתוף עוסק בתב"ע המשנה לייעוד לבנייה והמונח הפקעה כלל אינו מצוין בו. נטען בהקשר זה, כי אין המדובר בתב"ע אלא בצו הפקעה על פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל. נטען כי התובעות עמדו על זכויותיהן בעוד שבעלי המגרשים האחרים כלל לא הביעו עמדה ברורה בעניין. נטען כי בסיכומי הנתבעת אין מענה לקביעת מנהל מיסוי המקרקעין ולעובדה כי לסווג העסקה יש משקל ראייתי מכריע מבחינת הפסיקה כאמור. עוד נטען כי לטענת הנתבעת בסיכומיה לתובעות יש זכות תביעה לפיצוי בגין פגיעה תכנונית, אך טענה זו נסתרת בהחלטת הועדה המקומית שקבעה במפורש כי ההפקעה בוצעה לפני כל שינוי תכנוני ולא קיימת זכות לתבוע בגין פגיעה תכנונית. נטען כי נוכח קביעות הועדה המקומית הרי שהנתבעת מנועה מלטעון שיש לתבוע בגין פגיעה תכנונית ולא על פי הפקודה, הן בהשתק מדיני תום הלב והן השתק פלוגתא, שכן לא הוצגו ראיות לביטול או שינוי החלטות אלו. עוד נטען כי ההפקעה מאיינת את שווי יתרת החלקה בהתאם להלכת רוטמן וכי לקביעת הנזק נפקות ישירה לעצם החבות.

דיון והכרעה

15. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הרי שדין התביעה להידחות. במקרה שבפניי אין חולק כי מגרשים 20 ו-22 בחלקה נכללו במלואם בתחום שטח ההפקעה וכן כי על פי הסכם הרכישה ביקשו התובעות לרכוש 1000/20282 חלקים במושע מתוך החלקה בשטח של כ- 1000 מ"ר המסומנים לפי ההצעה למפת החלוקה שצורפה כמגרשים זמניים מס' 20 ו-22. יחד עם זאת, מסכים אני עם טענת הנתבעת לפיה חרף ההסכמות לעיל, אין בתשריט ההפקעה כדי ליצור חבות מצידה לתשלום פיצויי וכי ציון שמות התובעות בתשריט ההפקעה נועד רק כדי לספק מידע באשר לזהות המחזיקים בשטח לצורך הליכי תפיסת חזקה בין הבעלים השונים ואין בכך להקנות תוקף קנייני למאן דהוא מעבר לכך.